# Quels éléments doivent figurer dans un contrat de location meublée
La location meublée représente aujourd’hui une part importante du marché locatif français, offrant aux propriétaires une flexibilité accrue et un régime fiscal potentiellement avantageux. Cependant, la rédaction d’un contrat de location meublée conforme à la législation en vigueur nécessite une attention particulière à de nombreux détails juridiques et réglementaires. Depuis l’adoption de la loi ALUR et les décrets successifs qui ont suivi, le cadre légal encadrant ces locations s’est considérablement renforcé, imposant des obligations précises tant au niveau du contenu du bail que des annexes obligatoires. Comprendre ces exigences permet non seulement d’éviter les contentieux, mais aussi de sécuriser juridiquement la relation locative dès son origine.
Le contrat de location meublée constitue le fondement juridique de la relation entre le bailleur et le locataire. Ce document écrit, obligatoire depuis 2015, doit respecter un modèle type défini par décret et contenir un ensemble de clauses impératives dont l’absence pourrait être sanctionnée. Au-delà des mentions habituelles communes à tous les baux d’habitation, la spécificité du meublé impose des informations complémentaires relatives notamment à l’inventaire des équipements mis à disposition.
## Identification complète des parties contractantes et du logement meublé
La première section de tout contrat de location meublée doit établir clairement l’identité de toutes les parties prenantes à l’acte. Cette identification précise constitue un préalable indispensable à la validité juridique du document et permet d’éviter toute ambiguïté sur les personnes engagées par le bail.
### Mentions obligatoires concernant le bailleur personne physique ou morale
Le contrat doit impérativement mentionner le nom complet du propriétaire-bailleur ainsi que son adresse complète. Lorsqu’il s’agit d’une personne morale, la raison sociale, la forme juridique et le siège social doivent être précisés. Si le bailleur fait appel à un mandataire pour gérer la location, les coordonnées complètes de ce gestionnaire doivent également figurer dans le bail, ainsi que la nature exacte de son mandat. Cette transparence permet au locataire de savoir précisément à qui s’adresser selon les circonstances, qu’il s’agisse du paiement du loyer ou de demandes relatives à l’entretien du logement.
### Informations détaillées sur le locataire et les colocataires éventuels
Du côté du locataire, le contrat doit mentionner son nom complet, son prénom et éventuellement sa dénomination s’il s’agit d’une personne morale. Dans le cas d’une colocation, deux options s’offrent au bailleur : établir un bail unique mentionnant tous les colocataires, ce qui crée automatiquement une solidarité entre eux pour le paiement du loyer, ou rédiger des contrats individuels pour chaque occupant. La première solution présente l’avantage de sécuriser le bailleur en cas d’impayé d’un des colocataires, tandis que la seconde offre plus de souplesse en cas de départ anticipé de l’un d’entre eux.
### Désignation précise du bien : adresse, surface loi Boutin et descriptif
L’identification du logement loué constitue un élément essentiel du contrat. L’adresse complète doit être indiquée avec précision, incluant le numéro de rue, le code postal, la ville, et le cas échéant, le bâtiment, l’étage et le numéro de porte. La surface habitable, calculée selon les dispositions de la loi Boutin, d
habitable doit également être mentionnée. Son absence ou une erreur de plus de 5 % au détriment du locataire peuvent justifier une demande de diminution de loyer devant le juge. Le bail doit en outre décrire la nature du logement (appartement ou maison, en monopropriété ou en copropriété), le nombre de pièces principales, ainsi que les annexes mises à disposition (cave, parking, garage, grenier, jardin privatif…). Plus la description est précise, moins il y a de risques de contestation au moment de l’état des lieux de sortie.
Depuis le 1er janvier 2024, le contrat de location meublée doit également mentionner l’identifiant fiscal du logement attribué dans le cadre de la déclaration d’occupation sur votre espace en ligne. Cet identifiant permet d’identifier sans ambiguïté le bien loué, notamment en cas de contrôle fiscal ou de litige. Enfin, le bail précise la destination du local (usage exclusif d’habitation ou usage mixte habitation/professionnel) ainsi que l’énumération des parties communes dont le locataire a l’usage (escaliers, ascenseur, locaux vélos, espaces verts…).
Inventaire exhaustif du mobilier et des équipements selon le décret n°2015-981
La grande spécificité du contrat de location meublée tient à l’inventaire du mobilier. Le bail doit comporter, en annexe, une liste détaillée de tous les meubles et équipements mis à disposition, avec leur nombre et, idéalement, leur état au jour de l’entrée dans les lieux. Cet inventaire vient compléter l’état des lieux et permet de comparer, en fin de bail, la situation réelle avec la situation initiale. Il s’agit d’un outil de preuve essentiel pour le bailleur comme pour le locataire en cas de désaccord sur des dégradations ou des disparitions d’objets.
Le décret n°2015-981 du 31 juillet 2015 fixe une liste minimale d’éléments de mobilier sans lesquels le logement ne peut pas être qualifié de meublé. Doivent notamment être présents : une literie avec couette ou couverture, un dispositif d’occultation des fenêtres dans les chambres, des plaques de cuisson, un four ou four à micro-ondes, un réfrigérateur avec compartiment de congélation, la vaisselle et les ustensiles de cuisine nécessaires, une table, des sièges, des étagères de rangement, des luminaires et du matériel d’entretien ménager adapté. Rien n’interdit d’ajouter d’autres équipements (télévision, lave-linge, bureau…), mais ils doivent alors eux aussi figurer à l’inventaire. À défaut de respect de cette liste minimale, le locataire pourrait demander la requalification en bail nu, avec toutes les conséquences juridiques et fiscales que cela implique.
Clauses financières et modalités de paiement du loyer
Une fois les parties et le logement clairement identifiés, le contrat de location meublée doit encadrer avec précision tous les aspects financiers de la relation locative. C’est souvent là que les litiges naissent : montant du loyer, révision, dépôt de garantie, charges… Mieux vaut donc prévoir des clauses complètes et conformes à la loi pour sécuriser la situation de chacun.
Montant du loyer mensuel et indexation selon l’IRL de l’INSEE
Le bail doit indiquer le montant du loyer mensuel hors charges, la fréquence de paiement (généralement mensuelle) ainsi que la date à laquelle il doit être acquitté. Il doit aussi préciser le mode de règlement accepté (virement, chèque, etc.). En parallèle, la loi impose désormais d’indiquer le montant du dernier loyer acquitté par le précédent locataire lorsque celui-ci a quitté le logement depuis moins de 18 mois, information particulièrement importante en zone tendue pour vérifier le respect de l’encadrement de la hausse des loyers.
Pour permettre la révision annuelle du loyer, le contrat doit obligatoirement prévoir une clause d’indexation faisant référence à l’Indice de Référence des Loyers (IRL) publié trimestriellement par l’INSEE. Le bail doit mentionner : l’indice de référence (trimestre et année), la date de révision (souvent la date anniversaire du bail) et la formule de calcul. À défaut de clause de révision, vous ne pourrez pas augmenter légalement le loyer en cours de bail, même si l’IRL progresse fortement. À l’inverse, une clause trop vague ou renvoyant à un indice inadapté pourrait être considérée comme nulle.
Dépôt de garantie plafonné à deux mois de loyer hors charges
En location meublée, le dépôt de garantie peut atteindre au maximum deux mois de loyer hors charges, contre un seul mois en location nue. Ce plafond doit être scrupuleusement respecté : une clause prévoyant un montant supérieur serait réputée non écrite. Le dépôt de garantie, versé à la signature du bail, a pour fonction de couvrir les manquements du locataire (loyers ou charges impayés, réparations locatives, remplacement de mobilier détérioré…). Il doit être clairement chiffré et sa nature précisée dans le contrat.
Le bail doit aussi rappeler les délais de restitution : un mois après la remise des clés si l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, deux mois en cas de dégradations ou de retenues justifiées. Si vous conservez tout ou partie du dépôt, il est fortement conseillé d’annexer les justificatifs (devis, factures, courrier du syndic pour régularisation de charges…) afin de limiter les contestations. Enfin, gardez en tête que dans le cadre d’un bail mobilité, tout dépôt de garantie est strictement interdit : cette particularité doit alors être rappelée expressément dans le contrat.
Répartition des charges locatives récupérables et provisions mensuelles
Outre le loyer, le contrat de location meublée doit organiser le paiement des charges locatives. Deux systèmes sont possibles : les provisions sur charges avec régularisation annuelle, ou le forfait de charges (interdit en bail mobilité saisonnier mais autorisé en bail meublé classique). Votre choix doit être clairement indiqué dans le bail, avec le montant mensuel correspondant et, le cas échéant, les modalités de régularisation. En cas de provisions, vous devez une fois par an faire le point sur les dépenses réelles et justifier le solde au locataire.
Le contrat doit aussi préciser les charges récupérables à la charge du locataire : eau froide et chaude lorsqu’elles sont communes, chauffage collectif, entretien des parties communes et de l’ascenseur, taxe d’enlèvement des ordures ménagères, etc. Seules les charges listées par le décret du 26 août 1987 peuvent être imputées au locataire. Si vous optez pour un forfait de charges, ce dernier doit être fixé de manière réaliste, sur la base des dépenses antérieures, car il n’y aura pas de régularisation ultérieure, ni en votre faveur ni en la sienne.
Modalités de révision annuelle du loyer en zone tendue
Dans les zones tendues, où s’applique un encadrement de l’évolution des loyers, le contrat de location meublée doit comporter des mentions complémentaires. Il doit notamment indiquer le montant du loyer payé par le précédent locataire, la date de son dernier versement et celle de la dernière révision. Dans les communes soumises à un encadrement expérimental du niveau des loyers (Paris, Lille, Lyon, Bordeaux, Montpellier, Est Ensemble, Plaine Commune, une partie de Grenoble-Alpes Métropole, Pays Basque…), le bail doit également faire figurer le loyer de référence et le loyer de référence majoré applicables à la catégorie de logement concernée.
Le contrat doit en outre préciser, s’il y a lieu, l’existence d’un complément de loyer au-delà du loyer de référence majoré, ainsi que les éléments objectifs qui le justifient (vue exceptionnelle, grande terrasse, prestations haut de gamme rares dans le secteur, etc.). En pratique, cette mention doit être rédigée avec soin, car le locataire peut la contester devant la commission de conciliation puis devant le juge. Enfin, la clause de révision basée sur l’IRL ne doit jamais conduire à dépasser, en cours de bail, le plafond fixé par le loyer de référence majoré augmenté du complément de loyer éventuel.
Durée du bail meublé et conditions de résiliation
La durée du bail de location meublée et les modalités de résiliation sont étroitement encadrées par la loi du 6 juillet 1989 (articles 25-7 et suivants). Là encore, le contrat doit reprendre clairement ces règles pour éviter les malentendus. Pour vous, bailleur, comme pour votre locataire, savoir précisément quand et comment mettre fin au bail est essentiel pour anticiper les changements de situation.
Bail d’un an renouvelable ou bail de neuf mois pour étudiants
Par principe, le bail meublé conclu au titre de la résidence principale est signé pour une durée minimale d’un an. À défaut de congé donné par l’une ou l’autre des parties, il est reconduit tacitement pour la même durée et dans les mêmes conditions. Le contrat doit mentionner la date de prise d’effet du bail, qui correspond à la date de mise à disposition des clés, et la durée initiale choisie. En pratique, il est fréquent de prévoir une date de signature quelques jours avant l’entrée effective dans les lieux.
Lorsque le logement est loué à un étudiant, le bailleur peut opter pour un bail de neuf mois. Dans ce cas, la durée doit être expressément mentionnée dans le contrat ainsi que la qualité d’étudiant du locataire (généralement justifiée par un certificat de scolarité). Ce bail spécifique n’est pas renouvelable automatiquement : il prend fin de plein droit à l’issue des neuf mois, sans qu’il soit nécessaire de donner congé. Si les parties souhaitent poursuivre la location, elles doivent alors conclure un nouveau contrat, souvent d’un an cette fois.
Préavis réduit d’un mois pour le locataire selon la loi ALUR
L’un des avantages de la location meublée pour le locataire réside dans la souplesse du préavis de départ. La loi ALUR a confirmé que le locataire peut mettre fin au bail à tout moment, sous réserve de respecter un préavis d’un mois seulement, quel que soit le motif (nouvel emploi, mutation, séparation, etc.). Le contrat doit rappeler cette possibilité et préciser les formes admises pour la notification du congé : lettre recommandée avec accusé de réception, acte de commissaire de justice ou remise en main propre contre émargement.
Le délai de préavis court à compter de la date de réception effective du congé par le bailleur. Durant ce mois, le locataire reste redevable du loyer et des charges, sauf accord contraire si un nouveau locataire entre dans les lieux plus tôt. Pour éviter toute contestation, il est utile de rappeler dans le bail que la restitution des clés (et donc la fin effective de l’occupation) intervient lors de l’état des lieux de sortie, qui doit être contradictoire et signé par les deux parties.
Conditions de résiliation par le bailleur : motifs légitimes et sérieux
Pour le bailleur, la résiliation du bail meublé est beaucoup plus encadrée. Il ne peut donner congé qu’à l’échéance du bail (un an ou neuf mois selon le cas), en respectant un préavis de trois mois avant cette date. Le contrat doit rappeler les trois motifs exclusivement admis par la loi : la reprise du logement pour y habiter lui-même ou y loger un proche (conjoint, partenaire de PACS, concubin notoire, ascendant ou descendant), la vente du logement, ou l’existence d’un motif légitime et sérieux (impayés récurrents, dégradations importantes, troubles de voisinage avérés…).
Le congé doit être délivré par lettre recommandée avec AR, acte de commissaire de justice ou remise en main propre contre récépissé. Il doit indiquer clairement le motif invoqué et, en cas de vente, le prix et les conditions si le bail est nu (en meublé, le locataire ne bénéficie pas d’un droit de préemption). En dehors de ces hypothèses, le bail ne peut être rompu qu’en justice, notamment via la mise en œuvre d’une clause résolutoire en cas d’impayés ou de manquements graves. C’est pourquoi la formulation de ces clauses dans le contrat revêt une importance particulière.
Diagnostic technique obligatoire et annexes réglementaires
Un contrat de location meublée conforme ne se limite pas aux seules clauses du bail. Il doit être accompagné d’un ensemble de documents annexes obligatoires, destinés à informer le locataire sur l’état du logement, les risques éventuels et ses droits. L’absence de certains diagnostics peut, à terme, engager la responsabilité du bailleur, voire entraîner une réduction de loyer ou une annulation de la location.
Dossier de diagnostic technique : DPE, amiante, plomb, risques naturels
Le dossier de diagnostic technique (DDT) doit être remis au locataire au plus tard lors de la signature du contrat, idéalement annexé en totalité au bail. Il comprend, selon l’âge du bâtiment et sa localisation, plusieurs diagnostics : le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE), obligatoire pour tous les logements loués, le constat de risque d’exposition au plomb pour les immeubles construits avant 1949, et les diagnostics gaz et électricité pour les installations de plus de 15 ans. Dans certaines communes, un diagnostic bruit des aérodromes doit aussi être annexé.
Le bail doit également faire référence à l’état des risques (naturels, technologiques, miniers, sismiques, retrait-gonflement des argiles, radon, recul du trait de côte…) lorsque le logement se situe dans une zone concernée. Ce document, actualisé régulièrement, doit être rempli à partir des informations fournies par la préfecture ou la mairie. Même si ce n’est pas encore une obligation d’annexion systématique, il est fortement recommandé de tenir à disposition du locataire un diagnostic amiante lorsque le logement est situé dans un immeuble collectif ancien, ne serait-ce que pour le rassurer sur l’absence de risque sanitaire majeur.
Attestation d’assurance habitation et garantie des risques locatifs
Le locataire d’un logement meublé a l’obligation de s’assurer contre les risques locatifs (incendie, dégât des eaux, explosion). Le contrat de location doit le rappeler et exiger la remise d’une attestation d’assurance au moment de l’entrée dans les lieux, puis chaque année à la demande du bailleur. Cette attestation doit être jointe au bail ou, à minima, être conservée avec le dossier locatif. En l’absence d’assurance, une clause résolutoire peut être activée après un commandement de s’assurer resté infructueux pendant plus d’un mois.
Certains bailleurs choisissent de souscrire eux-mêmes une assurance propriétaire non occupant (PNO) ou une assurance pour le compte des colocataires, puis de récupérer une quote-part de la prime via les charges. Si tel est le cas, le bail doit en préciser le principe, le montant annuel et les modalités de répartition entre les locataires. Cette transparence évite les suspicions de « double assurance » et permet à chacun de comprendre ce qu’il paie réellement.
Notice d’information sur les droits et obligations loi n°89-462
Depuis le décret du 29 mai 2015, tout contrat de location meublée à usage de résidence principale doit être accompagné d’une notice d’information relative aux droits et obligations des parties et aux voies de recours en cas de litige. Cette notice, dont le contenu est réglementé, rappelle notamment les règles sur la durée du bail, les préavis, l’indexation du loyer, les réparations locatives, la décence du logement et les procédures de conciliation. Elle permet au locataire de mieux comprendre le cadre légal dans lequel s’inscrit sa location.
La remise de cette notice est obligatoire : son absence n’entraîne pas, en soi, la nullité du bail, mais elle peut être retenue contre le bailleur en cas de contentieux, notamment si le locataire démontre qu’il n’a pas été correctement informé de ses droits. En pratique, il est donc préférable de l’annexer au contrat et de faire signer au locataire un exemplaire mentionnant la liste de tous les documents remis, pour tracer la bonne information délivrée.
Obligations spécifiques du bailleur en location meublée
Au-delà des mentions formelles, le bail de location meublée doit refléter les obligations de fond qui pèsent sur le propriétaire. Le cadre légal impose en effet un certain niveau de qualité du logement et de ses équipements, ainsi que le respect de plafonds de loyers dans certaines zones. Ne pas en tenir compte revient à construire une maison sur du sable : le contrat peut être remis en cause à tout moment.
Critères de décence du logement selon le décret du 5 août 2015
Tout logement loué, qu’il soit meublé ou vide, doit répondre aux critères de décence fixés par le décret du 30 janvier 2002, complétés notamment par le décret du 5 août 2015 pour les performances énergétiques. Le bail doit faire référence au fait que le logement répond à ces exigences : surface minimale, absence de risque manifeste pour la sécurité ou la santé des occupants, ventilation suffisante, éclairage naturel, étanchéité à l’air et à l’eau, réseaux d’électricité et de gaz conformes, installation sanitaire complète permettant la toilette et l’évacuation des eaux usées.
Depuis 2023, un nouveau critère de performance énergétique minimale s’ajoute : les logements classés G+ au DPE ne peuvent plus être proposés à la location, et ceux classés G et F seront progressivement concernés par des interdictions de mise en location ou de hausse de loyer. Concrètement, cela signifie que si votre logement meublé est très énergivore, vous devrez réaliser des travaux de rénovation avant de pouvoir augmenter le loyer, voire avant de relouer. Mentionner dans le bail la classe énergétique issue du DPE permet de matérialiser cette information et de prouver que vous n’ignorez pas ces obligations.
Liste minimale des équipements requis pour la qualification meublée
Comme évoqué plus haut, la qualification même de logement meublé suppose la présence d’un certain nombre d’équipements fixés par décret. Le bailleur doit donc s’assurer, avant la signature du bail, que tous ces éléments sont effectivement installés et en état de fonctionnement. À défaut, le locataire pourrait demander une mise en conformité rapide, voire saisir le juge pour obtenir une diminution de loyer ou la requalification du bail en location nue, avec restitution d’une partie des loyers.
Le contrat de location meublée doit renvoyer à l’inventaire du mobilier annexé, qui reprend point par point chacun de ces équipements : literie avec couette, dispositifs d’occultation, table, chaises, étagères, plaques de cuisson, four ou micro-ondes, réfrigérateur avec compartiment de congélation, vaisselle, ustensiles de cuisine, luminaires et matériel d’entretien. En pratique, détailler cet inventaire est un peu comme faire une check-list avant un décollage d’avion : c’est fastidieux sur le moment, mais cela évite bien des incidents par la suite.
Respect de l’encadrement des loyers dans les zones tendues
Dans les communes classées en zone tendue, l’encadrement des loyers impose des règles strictes, tant pour la fixation du loyer initial que pour sa révision. Le bail doit démontrer le respect de ces règles en mentionnant les informations requises : montant du loyer précédent, date de son dernier versement, date de la dernière révision, loyer de référence et loyer de référence majoré le cas échéant. Si vous louez au-dessus du plafond autorisé sans justification valable, le locataire dispose de plusieurs mois après la signature pour saisir le juge et obtenir une diminution rétroactive du loyer.
En zones d’encadrement expérimental du niveau des loyers, toute majoration au-dessus du loyer de référence majoré doit être justifiée par des caractéristiques exceptionnelles du logement. Le contrat doit les détailler précisément (vue panoramique, jardin de grande superficie, équipements de standing rares, hauteur sous plafond exceptionnelle, etc.). Faute de justification sérieuse, le complément de loyer pourra être supprimé. En résumé, mieux vaut considérer l’encadrement des loyers comme une « barrière de sécurité » juridique à intégrer dès la rédaction du bail plutôt que comme un détail à régler après coup.
Clauses particulières et mentions complémentaires autorisées
Une fois toutes les mentions obligatoires intégrées, le contrat de location meublée peut comporter des clauses particulières, à condition qu’elles ne figurent pas parmi les clauses interdites par la loi. C’est dans cette partie que vous allez adapter le bail à la réalité de votre location : colocation, hébergement ponctuel, clause résolutoire, modalités de visite en vue de la revente, etc.
Clause de solidarité entre colocataires et modalités de sortie
En cas de colocation avec bail unique, il est très courant d’insérer une clause de solidarité entre les colocataires. Cette clause, parfaitement légale, prévoit que chacun d’eux est tenu solidairement du paiement de la totalité du loyer, des charges et des réparations locatives. Concrètement, si l’un ne paie pas sa part, le bailleur peut se tourner vers les autres pour obtenir le règlement intégral. Le contrat doit expliquer clairement cette solidarité, notamment pour les colocataires qui découvrent cette notion.
La clause doit aussi préciser les modalités de sortie d’un colocataire : conditions de remise des clés, conséquences sur sa solidarité, arrivée d’un nouveau colocataire, etc. Depuis la loi ALUR, la solidarité du colocataire sortant (et de sa caution) prend fin au plus tard six mois après la date d’effet de son congé, à condition qu’un nouveau colocataire figure au bail ou qu’il soit expressément indiqué qu’il n’est pas remplacé. Formaliser ces points dans le contrat permet d’éviter les situations confuses où un ancien colocataire se voit réclamer des loyers plusieurs années après son départ.
Conditions d’hébergement temporaire et clause d’occupation personnelle
Le bail meublé peut également contenir des clauses encadrant l’hébergement temporaire de tiers (famille, amis) ou l’usage du logement comme résidence principale effective du locataire. Attention toutefois : une clause interdisant purement et simplement d’héberger des personnes ne vivant pas habituellement avec le locataire serait réputée non écrite. En revanche, il est possible de rappeler que la sous-location payante sans accord écrit du bailleur est interdite, ou de prévoir que l’occupation doit rester paisible, dans le respect du voisinage et du règlement de copropriété.
Certains bailleurs insèrent également une clause d’occupation personnelle, rappelant que le logement doit constituer la résidence principale du locataire (occupation au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure). Une telle mention est utile pour éviter des dérives de type location touristique type plateforme en continu. Bien rédigée, elle protège votre investissement tout en respectant la liberté d’usage normale du locataire.
Clause résolutoire en cas de non-paiement ou manquements graves
Enfin, depuis le 29 juillet 2023, tous les contrats de location doivent comporter une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit du bail en cas d’impayés de loyer ou de charges, de non-versement du dépôt de garantie prévu au bail, ou de défaut d’assurance des risques locatifs. Le contrat de location meublée doit reprendre cette clause en des termes conformes à la loi, en rappelant notamment la procédure préalable : commandement de payer ou de s’assurer délivré par commissaire de justice, délai laissé au locataire pour régulariser, puis saisine éventuelle du juge pour constater l’acquisition de la clause résolutoire.
Il est possible d’étendre la clause résolutoire à d’autres manquements graves, comme les troubles anormaux de voisinage constatés par décision de justice passée en force de chose jugée. En revanche, toute clause prévoyant la résiliation automatique pour des motifs non prévus par la loi (retard isolé de paiement, défaut de présentation d’un avis d’imposition, absence de ménage régulier…) serait considérée comme nulle et non écrite. L’enjeu est donc de trouver le bon équilibre : un cadre suffisamment protecteur pour le bailleur, mais juridiquement inattaquable et respectueux des droits du locataire.